房地合一稅2.0政策上路四年後，對抑制房產短期炒作交易發揮成 效。據財政部統計，房產交易中，持有2年內（須課45％稅率）、持 有2～5年（須課35％稅率）的占比大減，兩者合計占比從新制剛上路 時的48％，迄今已降至30.5％。

　　而持有5～10年（須課20％稅率）房產交易的占比，從不到23％提 升至42.3％，顯示持有5～10年再出售已成為房市交易主流，房地合 一稅已對短期交易產生嚇阻作用。

　　統計顯示，自房地合一稅2.0上路迄今，累積已有9.4萬件交易被課 45％的重稅，不過近來持有二年內交易的占比已有明顯下降；新制剛 上路的2021年第三季，有高達26.1％的交易被課45％高稅率，今年第 一季占比已減至13.8％；持有2～5年被課35％稅率的案件占比，也從 政策剛上路時的19.8％，今年第一季已減至16.7％，顯示持有5年內 的房產交易，已逐漸淡出市場。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，自2021年7月房地合一2.0上路 後，持有2年內短期交易遭課45％稅率件數依舊持續增長，短期買賣 交易仍活躍。不過2022年開始，內政部提出平均地權條例修正草案， 對投機客產生嚇阻作用，2023年平均地權條例正式修法上路後，短期 交易占比開始減少，持有5年內房屋交易占比降低，顯示投機客已淡 出市場。

　　不過，持有5～10年、20％稅率案件的占比明顯攀升，從新制上路 時僅約2成，如今已提升至4成以上，已成為市場交易主流。

　　陳金萍表示，房地合一2.0修法上路後，短期交易期間從1年內交易 延長至2年內交易，都須被課徵45％的高額稅率，對短線投機買盤形 成嚇阻，有效抑制短期炒作交易的風氣。短期交易占比減少，而持有 5～10年的交易占比明顯增加，市場將更加走向「長期持有為主」， 已達成抑制短期炒作交易的成效。

自住族群若考量工作便利或家庭醫療需求，太平新光重劃區與北屯 （廓）子重劃區，均具備生活機能與價格優勢，適合長期置產。

　　至於投資族，建議關注中國醫啟用後的實際人力進駐規模、門診量 與租賃市場吸收速度，以判斷利多是否能轉化為實質價格支撐。

　　誠實金句

　　誠信築夢，樂業成家。

　　太平新光重劃區緊鄰北屯（廓）子重劃區，受惠交通建設與生活機 能逐步到位，兩區域均成為台中首購族關注的焦點，尤其是隨著中國 醫藥大學附設醫院太原分院即將試營運，可望為區域房市再添利多！ 永慶不動產台中太平樂業加盟店協理朱良華表示，太平新光重劃區近 年來房價高漲，惟自去年9月中受到限貸令影響後，房價漲勢不再， 愈來愈多屋主願意讓利，此時正是進場購屋的好時機。

　　朱良華表示，太平新光重劃區近幾年發展快速，主因是受惠於74號 快速道路（太原、太平匝道）交通優勢，北可串聯北屯、潭子與市區 ，南可銜接大里與國道3號；同時區內商場、學校、公園等設施逐步 完備，形成穩定居住機能，近五年大樓成屋均價站穩3～4字頭；品牌 建商推出的預售新案如「由鉅敘真」，成交單價甚至站上5字頭。

　　不過，朱良華表示，受到限貸令影響，太平區房價今年以來平均下 修約8％～10％，2房含車位，過去總價1,160萬元，現在只要1,000出 頭萬即可入手；還有投資客因為一次買了2、3戶，眼看交屋在即，釋 出平價轉讓、甚至小賠幾十萬出場的案例，此時勇敢進場的購屋族有 機會撿到高CP值的物件。

　　緊鄰太平新光重劃區的北屯（廓）子重劃區，同樣受惠74號快速道 路，以及位於太原路上的中國醫BOT案開幕在即，近幾年吸引總太、 豐邑、惠宇等大型建商陸續插旗推案，為區域帶進數千戶年輕首購族 群移居於此，周邊生活機能跟著逐漸成形。朱良華表示，（廓）子重 劃區近一年成交均價約38萬元，新案開價則挑戰46萬元上下。雖然近 一年成交量呈現整理格局，價格也出現小修正，但相較台中市區的房 價仍屬親民，吸引具有剛需的首購族與換屋族進場。

　　除交通與生活機能日益成熟之外，醫療資源的進駐更被視為區域重 大利多。中國醫太原分院預計9月24日試營運，定位為大型綜合醫院 ，設有醫療大樓、長照與復健中心，不僅提升中台灣醫療能量，也為 區域帶來大量就業機會。據悉，未來將帶進2,000多位醫護相關人員 進駐，挹注可觀的人口紅利。

　　朱良華表示，大型醫院開幕，短期將推升周邊購屋詢問度，2～3房 產品因醫護族群需求而更受青睞；中期則可望帶動租賃市場及商圈發 展，包括餐飲、藥局、長照機構等產業將受惠；長期若能發展為區域 醫療樞紐，將強化新光、（廓）子重劃區的居住價值。

2025評鑑三大發現

　　歷經多年服務革命、進化升級，今年評鑑樂見許多企業服務愈發細 膩。哪些金牌企業表現優異？分述如下：

　　一、智能科技升級人機協作，顧客體驗更絲滑

　　人機協作的整合服務是大勢所趨。今年評鑑過程發現，金牌企業持 續強化智能科技升級，讓整體服務流程更絲滑流暢！

　　神祕客點評「TOYOTA」官網與APP資訊十分齊全，搭配智能客服輔 助使用，顧客可快速獲得所需資訊；另共享機車「GoShare」的APP操 作簡單流暢，地圖清楚、車輛狀態一目暸然，讓客戶可快速完成註冊 與騎乘體驗。

　　此外，連續七年連莊的「中國醫藥大學附設醫院」整合APP與網路 系統，提升民眾就醫的方便性，節省看診等候時間；「麥當勞」愈來 愈多分店提供自助點餐機，加速購餐流程、縮短顧客排隊等候時間。

　　今年勇奪「最佳科技創新獎」的「BMW」，更是運用AR／VR技術虛 擬混合實境，打造多人同步駕駛體驗，讓顧客在操作試駕過程中，能 感受虛實融合的3D場景，體驗人、車、環境一體的沉浸式科技。

　　二、被動應對變主動協助，服務深入人心

　　愈來愈多金牌企業化被動為主動，服務切中顧客的心。例如「玉山 銀行」在顧客等候期間，貼心提供茶水服務與洗手間指引；「國泰人 壽」看到現場多位顧客等候叫號，主動關懷並適度引導到等候區入座 。

　　零售業方面，「UNIQLO」當顧客購買襯衫猶豫尺碼時，服務人員主 動上前關心、積極邀請試穿，並同步推薦其他款式；「HANDS台隆手 創館」在顧客告知想尋找的商品時，主動推薦多款相似商品，並熱情 示範使用方式、分享自身使用經驗。

　　餐飲業方面，「亞洲藏壽司」主動探詢顧客是否有忌口食材；「麥 當勞」見到顧客不諳操作自助點餐機，主動上前關心並協助點餐；「 麥味登」記得熟客點餐內容，並親切關懷近期身體健康狀況；「瓦城 」協助顧客打包未食用完的餐點時，會主動提醒餐點保存方式與賞味 期限，並貼上提醒標籤，讓人十分安心。

　　三、不只硬體還有軟體，友善服務進化升級

　　許多金牌企業在友善服務上更進化，不只硬體陸續完備，整體流程 設計及人員服務也可看出細膩度提升！例如「玉山銀行」現場提供手 語翻譯、導盲犬友善接待空間、輪椅充電區等多元友善服務，提款機 也設有無障礙設計機台，確保相關人士便利使用。

　　高齡友善方面，「CAMA CAFE」服務人員發現現場有高齡顧客排隊 時，能親切招呼並請一旁同仁協助優先服務；「長榮航空」空服員主 動協助高齡乘客拿取座位上方行李，並貼心提醒注意行走安全；「S KM Park Outlets」見到高齡行動不便的顧客，主動上前攙扶且協助 搭乘電梯。

　　今年獲得「友善服務獎」特別獎的「凱基銀行」，訪查當天行員全 程陪同視障者辦理相關業務，展現出高度同理心與耐心，同時還能提 供簡易筆談服務、手語視訊服務、語音播報機等輔具，幫助聽語障者 進行順暢溝通，獲得神祕客高度肯定。

　　金牌中的金牌！連霸企業致勝關鍵

　　一、遠傳電信：14年穩坐冠軍，全國唯一

　　遠傳電信是本評鑑發表以來，全國唯一連續14年穩坐冠軍寶座的業 者，不僅傲視同業，更是跨行業中唯一14連霸的企業，堪稱國內服務 業的典範。

　　從神祕客評語可以發現，遠傳在人與人互動上，具體展現了「只有 遠傳、沒有距離」的服務溫度，不僅迎賓用語親切，現場觀察到高齡 族群或身心障礙顧客時，人員也會快速引導至服務等候區，並提供優 先服務協助，體貼入微。

　　另外，針對近年詐騙猖獗，人員能主動示警，讓顧客可以提高警覺 ，並提醒切勿隨意點選簡訊內網址，避免受騙上當。另延續防疫大作 戰的警覺，遠傳門市也持續提供酒精、額溫槍等供顧客使用。

　　二、永慶房屋：友善服務＋重視客訴，成功13連霸

　　永慶房屋除了科技創新、虛實整合服務外，在友善服務及客訴處理 表現出色。據神祕客觀察，永慶不只提供友善服務到家及交通協助， 見顧客帶著孩童，還主動提供免費玩具。同時，人員能主動提供物件 鄰近成交行情參考，秉持先誠實再成交的企業理念。客訴處理方面， 訪員在現場提出建議事項，隔天就接到門市店長親自來電致歉，並承 諾立即改善。

　　三、city’super：真誠關懷互動，勇奪超市11連霸

　　顧客對高檔超市期待更高，神祕客稽查發現超市常勝軍city’sup er確實提供有別於其他超市的細膩服務，例如現場能提供代客處理服 務，協助水果削皮、剝殼或分切肉品等服務，且在積極協助之餘能面 帶微笑、貼心提醒賞味期限與保存方式，展現服務用心。

　　服務的升級，就像經歷一場又一場的闖關遊戲！若能先拿到一本破 關祕笈，是否能少走點冤枉路？「臺灣服務業大評鑑」的初衷之一， 就是希望成為服務業者的破關祕笈。過去14年來，「臺灣服務業大評 鑑」紮實縝密的第一線訪查，以及從中萃取的金牌服務精華，耗工費 時濃縮成這本每年固定出刊的評鑑報告，就是期許能扮演廣大服務業 者們破關打怪時的最佳夥伴。

　　房屋預售市場受打房影響持續加劇。據統計，上半年全台預售屋僅 成交2.05萬件，總額不到4,000億元，比去年同期短少5.7萬件，金額 萎縮近1兆元，全台各地不分南北陷入冰凍，更有14個行政區今年預 售屋交易量，僅剩去年同期不到1成。過往不少熱門區段月銷上百件 ，如今不少僅餘個位數。

　　永慶房產集團統計顯示，去年景氣熱絡時單月能有1.5萬件、近3, 000億元的交易量，如今，單月交易量僅剩3,000餘件、總額約600億 元。全台各縣市上半年的預售屋交易件數，以新竹縣市年減86％最高 ，苗栗、台中、高雄超過8成，台南逼近8成，台北市年減43％雖高， 卻是全台唯一萎縮幅度未達腰斬程度的主要縣市。

　　預售屋賣不動現象遍及全台，不乏過往房市火熱的區域成交量只剩 1成，去年上半年年銷超過百件的行政區中，包括北市中正區，桃園 大溪，以及新竹縣的竹東、新豐、寶山，台中太平，台南市北區，高 雄大樹、仁武、前金，基隆市七堵、暖暖，苗栗頭份，嘉義縣朴子等 行政區交易量，年減幅均達9成以上。以基隆七堵來說，去年上半年 預售成交360件，今年僅剩2件，去年上半年交易1,400餘件的台中太 平，今年也僅70餘件；相較下，台北市文山、萬華、大同，新北市永 和、新店，是全台極少數交易量還能超越去年同期的行政區。

　　住展雜誌發言人陳炳辰指出，去年上半年房市處在太平盛世，後因 政策調控與貸款緊縮導致信心崩跌，登高者跌重，台北市房價高，過 往即推案少、不求快速去化，預售市場波動相對較小，展現冷氣團蛋 黃區的支撐能力，但除台北市及有穩定內需的新北市，由於投資買盤 退卻、外地買盤不買單，或重量級指標案強銷不再，加上部分地區房 價近年漲幅過大，預售市場潮水退了打回原形。

1988年創立的永慶房屋，37年來不斷精進誠實服務、科技工具，2000年起致力開發房產科技，期間不斷開發高效便捷的房產科技，今年不僅再度推出業界唯一的「屋況+房價全保障」，更祭出「永慶AI特助」，以AI打造精準的個人化服務，全力投入AI房仲時代。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，永慶房屋成立至今的精神，就是堅持集團董事長孫慶餘創立品牌以來的「先誠實再成交」精神，並以「安全」、「公平」與「效率」三大價值為核心，不斷優化服務，圓滿每一個消費者的成家夢。

三大價值核心 圓滿消費者成家夢

永慶房屋表示，永慶品牌獲得消費者肯定，更在服務評鑑、創新科技、幸福職場等面向贏得超過百項海內外獎項，這些肯定正是源於「先誠實，再成交」，以及「有幸福的員工，才有滿意顧客」的核心理念。

1997年永慶房屋推出「產權七審制度」，確保房屋產權安全無虞，保障消費者權益，創業界之先；1998年建置「投機客資料庫」，拒絕與投機客合作，保護消費者權益。2007年推出「六大安心保障」服務，給予購屋族完整的保護，目標為消費者打造安全的購屋、售屋環境。

2007年永慶房屋全面公開成交行情，比政府實價登錄早六年；2019年更將成交行情全面公開至門牌，領先政府；永慶房屋指出，推出這項服務是希望避免房價資訊不對稱，提升房價的透明度。2022年更首創「短期交易地圖」，揭露房市投機炒作現象。

2020年推出「兩大誠實房價保證」，2021年升級為「真房價保證」，宣示不炒房、不賺差價，如有違反相關承諾，最高賠償買方400萬元、賣方四倍服務費。

永慶房屋總經理吳良治表示，2024年再推「誠實安心認證」，主動揭露房屋是否為短期交易、凶宅、輻射屋，並提供不限屋齡的漏水保固的屋況認證。2025年再推出業界唯一的「屋況+房價全保障」；吳良治指出，這讓房屋的屋況和房價都有相對應保障。

永慶房屋不斷開發科技工具，目標不只在提升服務效率，更翻轉消費者的購屋、售屋體驗。葉凌棋分析，未導入房產科技前，傳統仲介服務仰賴紙本作業，服務過程中也可能因經紀人員的經驗差異，品質參差不齊。

葉凌棋表示，2000年起致力開發房產科技，從2002年「永慶房仲網」上線，帶動「買房子前先上網看房子」的潮流後，就不斷追求房產科技的創新，帶給消費者更即時、便利的數位工具、提升同仁服務效率與準確性，更贏得「科技房仲」美名。

近年來永慶房屋投入心力探索AI房產科技；葉凌棋指出，用AI科技打造更精準的個人化服務，大幅優化消費者的購售屋體驗和購屋、售屋效率。目前已開發包括「AI智能配對系統」、「i特助」、「AI煥裝」、「AI導覽」等AI房產科技工具，以AI協作的方式，提供消費者更精準、便利，也更有效率的購售屋服務。

先誠實再成交 邁向房仲品牌典範

2025年推出的「永慶AI特助」，更是翻轉傳統的找房模式。購屋族只要向「永慶AI特助」發問，AI就能推薦適合房屋，並且整理好答案提供給消費者；舉凡坪數格局、社區公設、生活圈環境，都能有問必答。

打造幸福職場部分，吳良治指出，不動產仲介業是高人力需求的行業，且人才對企業的持續茁壯相當重要，因此對於人才的養成相當重視，因為集團相信「有幸福的員工，才有滿意的客戶」。永慶房屋規劃「薪獎收入」、「工時休假」、「科技工具」三大面向的職場福利以吸引人才。

在薪獎收入部分，永慶房屋提供「業務新人首年60萬元」的收入保障，讓業務新人能心無旁騖投入學習。首年保障期後，業務夥伴仍享有最低3.8萬元的保障收入，底薪最高可到7.5萬元，業績獎金另計。

另外更推動「幸福成家基金」制度，除業績獎金之外，業務夥伴每人每年最高可額外獲取250萬元的「幸福成家基金」獎勵。

除提供給消費者多元的科技工具，也針對經紀人員的需求開發許多AI科技工具，以AI協作方式減輕業務夥伴的工作負擔，不僅提升工作效率、還能服務更多客戶。

葉凌棋舉例，建置的「永慶大聯盟」AI工作系統，經紀人員只要依據AI的建議，就能快速聚焦達成客戶的購售屋需求，讓經紀人員「聰明工作」，工作更有效率、也提高客戶滿意度。

永慶房屋一步步擴大品牌版圖，迄今已獲得超過百項的獎項榮譽；而永慶房屋科技創新的能量，也讓品牌獲得眾多海內外科技獎，包括國際的「亞洲科技卓越獎」和「國際創新獎」。

永慶房屋指出，自2018年起，每年獲得「亞洲最佳企業雇主獎」國際肯定，更抱回「台北市職場性平認證」銅質獎、「台灣幸福企業評鑑」金獎等眾多榮譽。

吳良治指出，37年前，永慶房屋從一間門店開始，透過不斷精進的服務、創新科技、優化職場，成為消費者信賴、員工肯定的房仲第一品牌。展望未來，吳良治表示，會秉持「先誠實再成交」的理念，不斷精進自身，目標成為台灣房仲品牌的典範。

面對AI時代來臨，永慶房屋總經理吳良治表示，有分析顯示，房仲業明顯屬於「與AI隔絕」，但房仲業是以「個人化服務」為核心的專業技能，無法被AI取代，還能因科技輔助而提升效率、讓職涯發展更穩定、工作更

談及永慶房屋最近的成果，永慶房屋總經理吳良治說，不只是展店有成、績效亮眼，包括獲獎榮譽，還有一場場的鄰里交流、公益講座、徵文比賽等活動，看似跟房屋買賣沒有關係，但實際上這些活動都展現出房仲業真正的價值。

吳良治說永慶房屋位在台北市信義路四段的起家厝，門口鑄刻著「美好生活，從此開始」八個字，這是集團董事長孫慶餘對於永慶房屋經紀人員的定義，就是「生活仲介」、幫消費者尋找美好生活的家。

吳良治說投入房仲業超過30年，對這個行業最大的感悟就是「誠實」及「與鄰里的和善關係連結」；他指出，「生活仲介」的核心，是房仲與居民共同創造有活力、凝聚力的社區，不僅能促進社區的活絡，也體現房仲最有價值的服務。

吳良治表示，近年來永慶房屋每年花費上千萬元幫助社區、學校舉辦活動，一同打造有活力的社區，光是2024年在雙北市就協助鄰里社區舉辦超過3萬場活動、500多場防詐講座，就是希望民眾可以了解自身權益、保護自己的權益。

另一個感觸很深的是「誠實」。他說，在房仲業30多年，覺得成功房仲的關鍵就是誠實，希望將誠實美德向下扎根培養。他分析，永慶房屋從「誠實」理念出發，防詐公益講座是「治標」，提升民眾對詐騙的辨識與抵抗能力，減少受害風險；誠實徵文比賽是「治本」，從根源培養個人品德，不僅為孩子形塑正直誠信的人格，誠實的人們更能為社會編織起信任之網，讓社會更加穩定和諧。

吳良治強調，兩者相輔相成，都是永慶房屋以行動回應社會問題、實踐社會責任的重要方式；未來，永慶房屋也會持續善盡企業社會責任，茁壯台灣良善的力量。
輕鬆。

吳良治指出，進入AI時代，許多人都擔心工作被AI取代，不過曾有專家分析，生成式AI開啟後，人才職涯可以分為「被顛覆」、「被增強」及「與AI隔絕」；雖然房仲業被歸類為「與AI隔絕」，但這不代表房仲工作排斥科技。

吳良治強調，不動產仲介業是極具「個人化服務」的專業技能，不僅AI取代不了，若能搭配科技輔助，反而有利效率提升，讓房仲業工作事半功倍。以下是專訪紀要：

問：如何定位房仲在AI變革中的角色？

答：在「客製化體驗」重新被看見的時代，房仲正站在不可取代的關鍵位置。AI正快速重塑消費行為與決策流程，愈是高單價、重信任的服務場景，愈需要「人」的參與、判斷。不動產仲介是人與人之間的產業，科技再進步，也無法取代以「信賴」為基礎的服務。

消費者在買賣決策背後，不只是看價格、比條件，更在尋求理解與被理解的過程。永慶房屋不排斥科技，更主動擁抱AI來強化房仲服務的價值；永慶房屋將AI導入服務流程，協助經紀人即時掌握行情、整合銷售數據、依據客戶需求媒合物件，全面提升精準度與效率，「未來不是AI取代人，而是懂AI的人取代不懂AI的人」。

問：個人化服務的核心為何？如何與AI做出差異化？

答：同理、溝通與信賴是人能做到，但AI無法掌握到的核心；AI能加快資料比對、依條件配對房子，但讀不懂每一道需求背後的「人」的考量，例如換屋的客戶不一定是為改善生活空間，可能更希望就近照顧年邁的父母，這些細膩的判斷與客戶同理，「只有人讀得懂」。

資訊爆炸的年代，一筆總價數百萬元、甚至上千萬元的房地產買賣，消費者需要可信賴的專業人員，協助把關風險與專業判斷。這種高度客製化、彈性的應變力，以及信賴感的建立，都不是AI能完全掌握，更體現永慶房屋打造個人化服務的價值。

問：永慶房屋如何發揮與AI合作的價值？

答：永慶房屋讓AI處理資訊、人來負責判斷；AI就像是經紀人員的第二大腦，AI雖然無法洞察每一個提問背後複雜的生活顧慮與家庭考量，但可協助統合整理買方的需求、配對與追蹤房源、紀錄回饋，讓經紀人更有方向與客戶深談，服務更精準、效率更好，成交機會就會提高。

永慶房屋2000年起投入房產科技研發，成立超過300人的數位與資通訊團隊，持續打造「AI智能配對系統」、「i特助」、「AI煥裝」、「AI導覽」等工具。

「AI智能配對系統」上線後，平均縮短客戶近四成找房時間，經紀人也能減少八成以上的人力作業時間；客戶滿意度方面，「提供完整資訊」與「有效應對需求」都大幅成長，證明把AI導入服務流程不是取代人，而是讓人的服務發揮更大的價值。

問：如何強化房仲的「不可取代性」？

答：技術會被淘汰，不可取代的是「人的服務、產業的穩定需求」；永慶房屋深耕房地產服務多年，與科技共存，更彼此強化。未來仍會持續展店、培育新世代人才，在AI時代創造人才持續被需要、被重視、不可取代的價值；我們也相信，「有幸福的員工，才有滿意的客戶」，落實圓滿與誠實的服務精神，是永慶房屋最核心的競爭力。

面對AI時代來臨，永慶房屋總經理吳良治表示，有分析顯示，房仲業明顯屬於「與AI隔絕」，但房仲業是以「個人化服務」為核心的專業技能，無法被AI取代，還能因科技輔助而提升效率、讓職涯發展更穩定、工作更輕鬆。

吳良治指出，進入AI時代，許多人都擔心工作被AI取代，不過曾有專家分析，生成式AI開啟後，人才職涯可以分為「被顛覆」、「被增強」及「與AI隔絕」；雖然房仲業被歸類為「與AI隔絕」，但這不代表房仲工作排斥科技。

吳良治強調，不動產仲介業是極具「個人化服務」的專業技能，不僅AI取代不了，若能搭配科技輔助，反而有利效率提升，讓房仲業工作事半功倍。以下是專訪紀要：

問：如何定位房仲在AI變革中的角色？

答：在「客製化體驗」重新被看見的時代，房仲正站在不可取代的關鍵位置。AI正快速重塑消費行為與決策流程，愈是高單價、重信任的服務場景，愈需要「人」的參與、判斷。不動產仲介是人與人之間的產業，科技再進步，也無法取代以「信賴」為基礎的服務。

消費者在買賣決策背後，不只是看價格、比條件，更在尋求理解與被理解的過程。永慶房屋不排斥科技，更主動擁抱AI來強化房仲服務的價值；永慶房屋將AI導入服務流程，協助經紀人即時掌握行情、整合銷售數據、依據客戶需求媒合物件，全面提升精準度與效率，「未來不是AI取代人，而是懂AI的人取代不懂AI的人」。

問：個人化服務的核心為何？如何與AI做出差異化？

答：同理、溝通與信賴是人能做到，但AI無法掌握到的核心；AI能加快資料比對、依條件配對房子，但讀不懂每一道需求背後的「人」的考量，例如換屋的客戶不一定是為改善生活空間，可能更希望就近照顧年邁的父母，這些細膩的判斷與客戶同理，「只有人讀得懂」。

資訊爆炸的年代，一筆總價數百萬元、甚至上千萬元的房地產買賣，消費者需要可信賴的專業人員，協助把關風險與專業判斷。這種高度客製化、彈性的應變力，以及信賴感的建立，都不是AI能完全掌握，更體現永慶房屋打造個人化服務的價值。

問：永慶房屋如何發揮與AI合作的價值？

答：永慶房屋讓AI處理資訊、人來負責判斷；AI就像是經紀人員的第二大腦，AI雖然無法洞察每一個提問背後複雜的生活顧慮與家庭考量，但可協助統合整理買方的需求、配對與追蹤房源、紀錄回饋，讓經紀人更有方向與客戶深談，服務更精準、效率更好，成交機會就會提高。

永慶房屋2000年起投入房產科技研發，成立超過300人的數位與資通訊團隊，持續打造「AI智能配對系統」、「i特助」、「AI煥裝」、「AI導覽」等工具。

「AI智能配對系統」上線後，平均縮短客戶近四成找房時間，經紀人也能減少八成以上的人力作業時間；客戶滿意度方面，「提供完整資訊」與「有效應對需求」都大幅成長，證明把AI導入服務流程不是取代人，而是讓人的服務發揮更大的價值。

問：如何強化房仲的「不可取代性」？

答：技術會被淘汰，不可取代的是「人的服務、產業的穩定需求」；永慶房屋深耕房地產服務多年，與科技共存，更彼此強化。未來仍會持續展店、培育新世代人才，在AI時代創造人才持續被需要、被重視、不可取代的價值；我們也相信，「有幸福的員工，才有滿意的客戶」，落實圓滿與誠實的服務精神，是永慶房屋最核心的競爭力。

最新第2季「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，三大科學園區房價指數全面下跌，又以高雄園區季跌4.1%最多，顯見在銀行房貸緊縮和第七波信用管制影響下，部分就業人口、生活機能仍未完全到位的科學園區，在區域周邊房價已提前反映，周邊成屋價格也正回檔修正中。

永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，雖然科學園區在產業進駐後，有望帶動龐大的人才需求，使當地的購屋需求走升。

郭翰表示，在就業人口尚未到位，及生活機能仍待完善下，加上前幾年房價已提前反映，與現階段房市受政策衝擊，自然難獲得在地、剛需買盤青睞，也使最新第2季三大科學園區房價指數全面回檔修正。

「政大永慶科學園區中古屋房價指數」最新第2季數據顯示，三大科學園區房價指數全面下跌，又以高雄園區季跌4.1%最多，台南園區下跌3.1%居次，新竹園區跌2.3%，台中園區小幅下修1.4%。

郭翰分析，高雄園區近年來受益於台積電的設廠投資，不只園區周邊土地飆漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受銀行房貸緊縮和房市政策的影響，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，房價也開始修正，經2024年第4季修正4.7%後，2025年第1季指數小幅回升1.3%，第2季指數又再下跌4.1%，整體房價呈現盤整回跌趨勢。

至於跌幅第二的，是位於台南的南部科學園區，第2季季減3.1%，跌幅又較首季擴大；郭翰表示，近年台南園區房價快速上漲，當地薪資增幅遠不及房價飆升速度，消費者難以再追價。

郭翰指出，尤其南科台南園區周遭房屋供給量大，隨著房價修正之際，不少投資客也選擇退場轉售，使區域待售房屋存量增加。

　　新北市土城房市在多項交通建設與產業投資的推動下，展現強勁的 成長動能，特別是頂埔地區，在捷運路網延伸與高科技產業群聚的加 持下，成為買盤關注的熱區。

　　永慶房屋頂埔直營店店長王立男指出，土城房市的核心優勢來自便 利的交通與持續進駐的公共與民間建設。包括捷運板南線、萬大線一 、二期，以及正在試車中的三鶯線媽祖田站，預計年底即可通車，未 來將進一步縮短土城與雙北市中心的距離。金城交流道的規劃也將成 為土城第二座交流道，交通優勢更為顯著。

　　除交通利多外，司法園區與暫緩重劃區的發展，以及頂埔與永寧站 之間長虹、順光、中華工程、國泰金控、華南金控等高科技廠辦陸續 進駐，吸引大量專業人才移居，推升居住需求。

　　頂埔周邊的運校重劃區近年建案熱絡，其中已有三處社會住宅興建 超過2,000戶，未來將提供更多元的居住選擇。區內大型建案「皇翔 泱美」預計明年交屋，近期「新濠岳」、「合康雙匯」、「朗沐」等 預售案，成交單價多落在每坪55萬至70萬元，交屋期集中於2027至2 028年。目前頂埔地區約有十餘個建案同時推案，產品規劃依基地大 小、樓層設計與捷運距離而有所差異，價格有所差異。

　　成屋市場方面，土城屋齡5至15年的電梯大樓供給有限，新成屋受 房地合一稅閉鎖期影響，市場流通稀少。現階段主要交易集中於屋齡 20年以上的電梯大樓，捷運第一排行情約每坪50萬至55萬元，一些戶 數較多的社區今年價格小幅修正約5％，回落至每坪38萬至42萬元。

　　目前市場主流交易總價為二房加車位1,400萬至1,600萬元，三房加 車位約1,800萬至2,200萬元。

　　公寓產品多為屋齡40年以上，由於信貸條件緊縮，貸款難度增加， 交易量明顯下降，成交總價集中於1,000萬元上下。

　　王立男指出，相較於板橋新案每坪動輒百萬元、海山站一帶7字頭 行情，土城頂埔相對親民的單價，加上在地就業機會豐富，包括鴻海 正崴集團在地設廠，形成穩定的剛性需求，吸引不少自住族群進場。 土城發展腳步雖較新北其他行政區稍慢，房價漲幅相對溫和，對比板 橋、新店等區域更具吸引力，也是新北少數仍呈現人口正成長的行政 區。

【永慶房屋頂埔直營店 店長王立男／】

　　自住客若考慮進駐土城，應特別注意產品屬性與貸款條件。部分建 案屬於工業住宅，貸款成數較低，購屋前需留意是否符合自住需求與 銀行承作條件。

　　此外，屋齡40年以上的公寓產品，由於銀行對老屋貸款趨嚴，購屋 難度增加；而新成屋因稅制鎖定期影響，市場供給也相對有限，建議 購屋族應做好資金規劃，避免因貸款不順造成交易風險。

　　誠實金句

　　除了優點特色訴求外，缺點也誠實主動告知，讓客戶先作完整評估 ，才來做決定。

　預售屋高房價現象難解，雙北預售房價逐漸攀高，低總價產品日益 稀少。據統計，今年以來台北市總價4,000～7,000萬元交易占比大幅 攀升；新北市則是2,000萬元以下產品交易占比萎縮，千萬以下總價 的交易僅2％。

　　永慶房產集團觀察近三年雙北市各總價帶預售屋交易占比變化，台 北市總價4,000～7,000萬元的交易占比增加最多，達37.7％，增加1 3.3個百分點，台北市預售市場正快速朝中高總價帶集中，想在台北 購入千萬元以下的預售屋，幾乎是緣木求魚。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，預售屋價格反映對未來市場的 預期。目前建築成本居高不下，加上北市土地稀缺、地段優勢明顯， 積極推動都更，尤其是市中心區推動都更、危老重建案件數明顯增加 ，推升預售總價往高價帶移動，相較下中低總價產品因供給不足日益 稀缺，交易占比萎縮。

　　新北市預售市場變化同樣明顯，總價2,000萬元以下交易占比從73 .5％縮減至51.6％，1,000萬元以下產品從8.4％降到2.1％。2,000～ 4,000萬元交易占比由25.3％飆升至44.1％，成為新北預售市場主力 。

　　陳金萍表示，新北房價受到台北外溢需求帶動持續攀升，千萬出頭 的親民新案幾乎消失，首購族購屋壓力暴增，此外，近年重劃區開發 熱絡、捷運環狀線與機場捷運延伸等交通建設推進，推升區域未來價 值，進一步帶動中高價位產品的需求與供給。

　　房市交易量持續低檔，六都地政局1日公布8月建物買賣移轉棟數合 計1.67萬棟，月減11.6％、年減32.1％，反映過去一季以來房市乾旱 期。業者預期第三季仍將持續低量，不過近期逐漸有房貸政策討論的 風向出現，市場關注後續發展。

　　六都地政局資料顯示，除台中8月買賣移轉棟數較7月微增外，其餘 五都均減少；與去年同期相較，除台中外，其餘五都衰退幅度均逾3 成，房市買氣低迷的現象已持續將近一年。

　　近日行政院長卓榮泰公開表態「金融水龍頭要開大一點」，金管會 也隨即召集八大公股銀行總經理開會研商，似乎為持續一年多的房貸 困境帶來一絲曙光。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，在房貸管控後民眾看待房市 趨於保守，再加上貸款問題，買氣未見回升，未來影響房市比較直接 還是在政策面，銀行動向將是影響房市重要關鍵。近期已經有房貸政 策討論的風向出現，緊接9月的中央銀行理監事會議，房貸政策可能 變化幅度有限，但年底銀行的自主管理已經實施滿一年，是否有調整 空間，將是資金面的觀察指標。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行的第七波信用管制 已持續將近一年，且各大行庫仍努力調降不動產放款集中度，由於房 貸水龍頭閉鎖，民眾貸款不順，使完工交屋進度緩速進行，投入房市 的意願也低。

　　今年前八月六都建物買賣移轉棟數13.57萬棟、年減27.6％，為近 八年來同期新低，其中新北、台南、高雄年減幅均逾3成，台北市、 台南市同樣創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，關稅變數與資金環境緊俏將持 續干擾房市，整體市場氛圍依舊偏向觀望，雖部分屋主願意「降價促 成交」，交易量能有回升契機，但整體成長空間仍相對有限。

【永慶不動產高雄博愛凱璿加盟店 店東周秋玫／】

　　今年上半年，有一組潛在買方客戶，看到本店的網路廣告，前來店 裡表達、指定要看的住宅建物，在看屋之前，本店即主動告知該物件 的屋況瑕疵，並建議如果要購買，可能需要重新裝修，讓潛在買家有 心裡準備。

　　買方一度猶豫，但因感受到誠懇透明，最終仍決定購買，甚至轉介 親友前來洽詢其他物件，這再次驗證：誠實就是最好的成交捷徑。

　　誠實金句

　　誠實，就是最好的成交捷徑。

　農16特區與美術館特區，並列為北高雄的豪宅重鎮，但農16特區因 擁有捷運紅線R13凹子底站與輕軌、面積超過10公頃的凹子底森林公 園、富邦BOT複合商辦開發案、義享天地商場，加上鄰近漢神巨蛋百 貨，更是吸睛，扣除豪宅，一般屋齡5到10年的中古大樓，成交均價 已站穩每坪43萬到45萬元，主流產品以40到60坪電梯大樓為主，主要 客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族。

　　永慶不動產高雄博愛凱璿加盟店店東周秋玫表示，最近一年，農1 6特區屋齡1到5年的「新古屋」，實在太稀有，並無成交紀錄，屋齡 5到10年的中古屋，實登行情則介於每坪43萬到45萬元間，已站穩4字 頭，至於15到20年的中古屋，單價也從38萬元起跳。

　　至於主流產品，則是以40到60坪電梯大樓為主，社區普遍具高公設 與完善管理，主要客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族 。

　　她建議買方，首購族或換屋族，可以根據預算，在農16特區選擇5 到10年內的中古屋，或15年以上電梯大樓，至於目前的屋主，如果想 要出售，應把握市場穩盤期釋出，還可以賣個好價格。

　　周秋玫指出，農16特區可說是高雄市區內，持續有建設題材的房市 重鎮，舉其犖犖大者，首推富邦BOT複合商辦，該案的投資額約400億 元，目前正積極興建中，預計2026年完工，除可帶來約6,000個就業 機會，也將再為農16特區，添加一個商場地標。

　　在此之前，結合百貨、餐飲、影城的義享天地商場，已是農16商圈 生活核心之一，更何況，北鄰的漢神巨蛋百貨，只是一個捷運站之隔 。

　　她說，農16特區的地理條件，可說是具有全方位的優勢，其中，被 稱為高雄市區最大綠肺、面積逾10公頃的凹子底森林公園，已成區內 永久綠地，同時也擁有南北貫穿的博愛路，可銜接國10，串接國道一 號和國道三號，在交通的便利上，更同時擁有捷運紅線R13凹子底站 與輕軌凹子底站，藉由大眾運輸系統，南北來往自如。

　　她說，由於農16特區具有富邦BOT案與就業需求，帶動區域長線人 口紅利，而捷運紅線向南、向北延伸與今年1月輕軌成圓，將強化跨 區交通網絡，加上義享天地、好市多與綠地資源，房市的自住需求， 具有穩定支撐。

　　全台房市買氣未見回升，景氣反轉低迷持續已滿一年，根據各大房 仲業者自結8月旗下門市交易量，與7月相較約略持平，但與去年同期 相較減少20～35％，房仲業者認為，目前房市看不到好轉的理由，交 易動能仍未見好轉跡象，被視為下半年房市風向球的928檔期，恐怕 難以樂觀看待。

　　根據各房仲業者提供其門市8月交易資料，永慶房產集團月增5％、 年減20％，住商機構月減5.2％、年減35.4％，中信房屋月增1.4％、 年減30.9％，台灣房屋集團月減2.9％、年減21.4％，今年以來中古 屋市場持續低量的情形並沒有改變，更普遍較景氣熱絡的去年同期衰 退3至4成，有些過去房價漲勢大的區域交易量甚至腰斬。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月天氣相對穩定，民眾看屋 活動回歸正常，加上在關稅落地後，部分屋主對後續經濟景氣擔憂浮 現，降價幅度擴大，爭取成交機會，買賣方價格認知逐漸取得共識， 讓8月房市交易量較7月小幅反彈，不過今年前七月全台建物買賣移轉 棟數僅是去年全年的44％，今年「量縮」格局應無懸念。

　　展望後市，中央銀行第七波信用管制與銀行房貸鬧錢荒的狀況將持 續，加上整體經濟環境仍充滿變數，都將持續影響今年房市交易量表 現。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，目前雖有部分建商打出讓 利、降價等銷售手段，但新案市場實際價格下修力道有限，且未能形 成廣泛降價態勢，成屋市場部分蛋白區、屋況劣勢物件，受限於買氣 趨冷，在貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣是一大硬傷，短期內交 易量仍怕保守看待。

　　中信房屋總經理張世宗指出，近期不少傳統產業都開始出現放無薪 假的現象，也使得購屋民眾態度更加觀望，近期農曆民俗月部分交易 可能遞延至10月，預期第三季市場買氣將持續低迷，928檔期亦難以 樂觀看待。

根據永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲最新8月內部店頭成交數據顯示，8月交易量與7月呈現持平或小幅增減5%左右，但仍較高基期的去年8月出現超過二至三成量縮，顯見買氣未回溫，認為第3季房市仍是量縮格局，若限貸令政策無法大幅鬆綁，當前買氣將續走低量市況。

中信房屋總經理張世宗指出，美國總統川普啟動「20%＋N」的對等關稅政策後，為全球經濟增加許多不確定性，且近期不少傳統產業陸續出現放無薪假的情況，在國內景氣趨保守下，讓購屋民眾態度更加觀望。此外，8月適逢農曆民俗月，部分交屋、房屋買賣交易可能遞延至10月，認為第3季買氣恐將維持低迷量，因此被視為房市風向球的新屋市場「928檔期」，今年恐難樂觀看待。

據永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲最新8月內部店頭成交數據顯示，8月交易量與7月呈現持平或小幅增減5%左右，但交易量仍年減逾二至三成。

以永慶房產集團數據來看，與7月相比，8月六都、新竹縣市交易量均較前月小增1%~8%，其中台北市月成長1%、新北市月增4%、桃園市成長6%、新竹縣市量增3%、台中市月增5%、台南市成長7%、高雄市則月增8%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，8月房市買氣仍糾纏在銀行限貸令的貸款壓力，即便六都、新竹縣市量能有小幅增溫，但整體來說，仍是趨近谷底的低迷量，因此交易量欲大不易。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，目前新舊屋市場均未能形成廣泛降價趨勢，新屋方面雖有部分建商打出讓利、降價等銷售手段，但房價實際下修力道有限；成屋市場則有部分蛋白區且屋況劣勢的物件，屋主心態轉為願意談的情況，但當前限貸令對買方不友善，讓購屋人出手也趨保守，短期內交易量恐怕保守。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前影響房市最大的關鍵還是政策，央行信用管制鎖住資金活水，形成「想買的貸不到、能貸的又貸不滿」，影響買氣的關鍵不是利率、而在成數。可觀察今年底前或許有建商、部分屋主願意讓利出售，稍微解開買氣僵局。

【永慶不動產台南安南實證加盟店 店東楊景安／】

　　有一位同仁在帶看某間透天厝時，細心察覺屋內牆面出現壁癌與排 水問題，便在尚未成交前，坦誠告知買方，這間屋況整體不錯，但建 議買方請專業技師，進一步檢查滲水情況。

　　雖然這樣可能減少成交機會，本加盟店的同仁仍堅持誠實以對，買 方對他的專業與誠信深感信任，最終透過他購買了另一間更合適的房 子，並將親友轉介給他，這段經歷證明「誠實，是房仲最強大的競爭 力」。

　　誠實金句

　　誠實，才是房仲最強大的競爭力。

　台南市安南區房市，雖受政策信用管制與利率上升影響，買方觀望 情緒濃厚，不過在台南科學園區外溢效應之下，近一年來，房價並未 明顯下修，整體呈「價穩量縮」格局，熱門交易路段集中在九份子重 劃區、安中路商圈、北安路沿線與史博館特區周邊，並以透天厝與新 成屋大樓為主要標的。

　　永慶不動產台南安南實證加盟店店東楊景安表示，受政策信用管制 與利率上升影響，台南市安南區房市，買方觀望情緒濃厚，今年上半 年成交筆數，較去年同期減少超過6成。

　　然而，房價並未明顯下修，包括九份子與北安商業區等重劃區，因 建設利多與生活機能成熟，仍支撐每坪30萬元以上水準，而中古透天 產品則落在1,000萬至2,500萬元區間，他說，雖然整體市場降溫，但 自住與南科通勤族需求穩定，使安南區仍具中長期發展潛力。

　　楊景安指出，台南市安南區近年買賣以透天厝與新成屋大樓為主， 車庫透天與2至3房電梯大樓、華廈最受青睞。

　　其中，九份子重劃區因鄰近南科與市區，房價穩定成長，每坪成交 約30萬到36萬元，總價1,300萬到2,800萬元間，而較早發展的安中路 商圈與北安路周邊，透天總價約1,500萬到2,000萬元，中古電梯大樓 大約每坪25萬到35萬元。

　　他說，安南區購屋族群，以南科工程師、自營商、在地首購族與換 屋家庭為主，自住比例高。重劃區吸引年輕首購與科技新貴，老市區 則吸引有地緣關係在地人回流置產，隨著和順轉運站等交通建設與生 活機能改善，安南區逐漸由「台南後花園」，轉型為具生活與投資價 值並存的新興住宅區。

　　楊景安表示，有意進駐安南區的買家，可優先考慮九份子重劃區、 史博館生活圈與北安路沿線社區，擁有良好生活機能、交通便利，發 展潛力大。

　　若是首購族或南科通勤族，九份子區域大樓與透天具現代規劃與高 機能設計，適合長期自住。若偏好成熟商圈或預算考量，安中路、安 和路周邊不少15到20年屋齡透天與華廈，總價多在900萬到1,800萬元 。

　　近年來重大建設陸續開工或將完工，除了和順轉運站4月啟用，台 南都會區北外環道路第二期工程，預計2027年完工，將與國道1號交 流道銜接，改善南科與市區交通流動性。

　　北安商業區市地重劃區（商60），計畫轉型為安南區「商業副都心 」，未來將引進百貨、飯店與商場，位於安南區與安定區間的新吉工 業區，則是台南首座「污水零排放工業區」，引入多家低污染企業， 帶動區域招商與就業機會。

　　楊景安建議關注靠近和順轉運站、北安商60重劃區與新社宅、重劃 區首排住宅標的，預期未來具增值潛力。

永慶房產集團統計實價登錄資料顯示，今年上半年新北市各重劃區、以板橋江翠北側重劃區交易量萎縮最厲害，全區成交量僅剩48件，與去年同期比年減幅高達87.7%，居新北市重劃區買氣降幅之首。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，近年來重劃區內預售屋房價飆升，自住客不僅購屋門檻大幅拉高，且購屋負擔變得更重，尤其第七波選擇性信用管制，以及銀行房貸緊縮後，買方購屋心態轉趨保守，加上對房價有一定程度的降價期待，讓今年上半年重劃區買氣急速衰退、預售屋交易量明顯萎縮。

實價資料顯示，今年上半年新北市各重劃區交易中，對比去年同期，板橋江翠北側重劃區成交量僅剩48件、年減幅高達87.7%，居新北市重劃區買氣降幅首位，亦即江翠北側重劃區一個月新屋賣不到十戶。

新北市其他重劃區，包括暫緩重劃區、塭仔圳重劃區、副都心重劃區、二重重劃區、林口新市鎮、頭前重劃區、淡海新市鎮等八大重劃區，今年上半年交易量全數腰斬；其中暫緩、塭仔圳、副都心等三區買氣大砍逾七成。

以交易量能來看，林口新市鎮、淡海新市鎮去年上半年均有逾千件成交，但今年上半年兩大重劃區各大減717件、601件，成交量各僅剩492件、422件，量能萎縮明顯。陳金萍指出，建商在林口新市鎮大量推案，加上近年該重劃區房價漲幅顯著，讓買方縮手、轉趨觀望。